买房付清全款入住，卖家挂失房产证抵押借款，银行诉求被驳回！

2018年7月，被告李某与王某达成买卖协议，将其购买的通州一小区的一套房屋转售与王某。同年12月，王某付清全部房款并入住该房屋。2019年1月，李某在领取房屋的不动产权证后,将原件交由王某保管，双方暂未办理过户手续。

后李某通过挂失方式重新补办了不动产权证，并以补办的不动产权证向南通某银行办理抵押贷款180余万元。贷款到期后，李某未能清偿贷款，南通某银行遂向法院起诉，请求判令李某清偿剩余贷款，及确认其对该房屋享有抵押权。

审理中，王某申请作为第三人参加诉讼，提出案涉抵押房屋其已购买并实际占有、使用，李某没有处分权。银行在办理抵押时未对房屋上门调查，未尽到审慎的注意义务，不能善意取得抵押权。

通州法院经审理认为，王某已于2018年付清全部房款并使用该房屋，已经享有实际的占有、使用、收益等权益，李某领取不动产权证书后亦交由王某保管，李某只是形式上的产权人，房屋登记状态与实际状态不符，李某再次将案涉房屋抵押属于无权处分行为。

银行作为专业金融机构，在接受抵押时未至案涉房屋处查勘，违反了《中华人民共和国商业银行法》《个人贷款管理暂行办法》中有关商业银行对抵押财产调查的规定，未尽到审慎的注意义务，其行为不符合善意取得的要件，不能取得案涉房屋的抵押权。故判决驳回了其请求确认享有抵押权的诉讼请求。

王某已支付全部购房款并合法占有、使用房屋，享有实际占有、使用、收益等物权期待权。

李某虽为登记权利人，但已将产权证交由王某保管，其仅为形式上的产权人，并非真实权利人。

李某明知房屋已出售、交付并由王某长期居住，仍通过挂失补证、恶意抵押，明显属于无权处分。

依据《民法典》第三百一十一条，善意取得需同时满足：善意、合理对价、已登记。其中 “善意” 要求不知且无重大过失。

法院认定银行不构成善意，核心理由：

银行作为专业金融机构，负有法定贷前调查与抵押物核实义务。

银行办理抵押时未上门查勘房屋，未核实房屋实际占有使用状况，严重违反审慎经营规则。

未履行实地核查义务，属于重大过失，不符合善意要件。

违反《商业银行法》关于安全性、审慎性经营的基本要求。

违反《个人贷款管理暂行办法》关于贷前尽职调查、抵押物实地核查的强制性规定。

未核实房屋实际占有状态，导致登记权利与真实权利状态严重脱节，自身存在明显过错。

法院明确：真实居住、支付全款、长期占有的购房人权益，优先于未履行审慎义务的金融机构抵押权。登记外观不能成为忽视真实权利状态的理由。

银行作为专业金融机构和职业贷款主体，在设立抵押时，相对普通民事主体而言，需承担更高标准的审慎注意义务，不能仅凭对不动产登记簿公信力的信赖，就认定其为善意。

根据我国《商业银行法》及《个人贷款管理暂行办法》的相关规定，银行除需对登记薄等文件资料进行形式真实性的审查外，还负有通过实地查勘等方式对抵押物进行实质审查义务，否则，不能认定为善意第三人，不能取得抵押权。