小区停车场 500㎡属业主共有！开发商、物业无权占用，法院判返还！

徐州市泉山区某小区因建设较早，没有配套地下停车场，周边设施又有医院及大型商场，人流量密集，业主停车一直是个难题。小区业主除了道路两侧外，只有北边一块占地约800㎡的收费停车场可以停车。2021年中旬，小区选举出新一届业主委员会，业委会在查看小区宗地图时，发现北边的收费停车场并非全部为社会公共土地，有大约500㎡的土地在小区规划红线内，其使用权属于全体业主共有。而通过管理部门得知，该停车场备案单位为出售该小区的某房地产开发公司，该公司授权给小区物业公司经营使用。自2018年起，小区物业公司一直在未经业委会合法授权的情况下收取停车场费用，此举严重侵害了全体业主的权益。

物业公司与房地产开发公司声称，该停车场是政府代征代建项目，规划用途为社会公共停车场，按照城市分类与建设用地标准规范分类中属于道路广场用地，不属于居民用地，并非小区全体业主共有。小区业主认为，根据当年有关部门做出的国有土地使用权分割转让许可可知，小区宗地范围内土地被所有业主全部分摊，停车场中处于小区宗地内的土地使用权归全体业主所有，房地产开发公司与物业公司不应占有此块土地。自此，双方矛盾一直未能得到解决。为维护小区全体业主的合法权益，小区业主委员会代表小区全体业主诉至泉山区法院，请求判令物业公司与房地产开发公司返还小区北侧停车场地块中使用权属于全体业主的部分。

为查明案涉土地的使用权属及规划用途情况，法院向徐州市自然资源和规划局发函进行问询，得知该小区业主已办理了分割登记，由于未对宗地范围内建筑物进行分宗，故整个宗地面积全部分摊到户。因为宗地范围内土地已全部分摊，原房地产开发公司土地证无剩余、无返证。

根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此土地使用权分割转让后小区宗地图范围内的土地使用权归全体业主共有。房地产开发公司未经小区全体业主同意，将包括小区宗地图范围内的土地授权给物业公司作为经营性停车场使用，属于无权处分，侵害了小区全体业主的利益。

针对房地产开发公司对于案涉停车场系政府代征代建项目、系公共用地的主张，法院认为该主张与该公司于2009年取得的《国有土地使用权证》中载明的“地类（用途）：住宅用地，商业用地”相违背，故不予支持。

小区业主委员会作为小区业主大会的办事机构，经小区业主大会授权后有权代表全体业主行使权利，维护全体业主的共同利益。故小区业主委员会要求两公司返还小区北侧停车场中使用权归全体业主的、属于小区宗地图内的土地，符合法律规定，法院予以支持。

法院遂判决某房地产开发公司、某物业公司十日内将占用的停车场内属于小区宗地图范围内的土地返还给小区全体业主。

被告不服提出上诉。徐州市中级人民法院维持了原判。

小区土地使用权的归属，核心以国有土地使用权登记、宗地图规划、土地分摊情况为判定依据，同时遵循“房随地走、地随房走”的物权变动原则。根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

该规定明确了物权变动的核心规则：房屋出售时，其占用范围内的建设用地使用权应一并转让给购房人。对于小区而言，若开发商将全部房屋出售完毕，且小区宗地范围内的土地已全部分摊至全体业主，那么开发商即不再享有该宗地范围内任何土地的使用权，该范围内的土地使用权依法归全体业主共有。

法院为查明案件事实，向徐州市自然资源和规划局发函问询，确认了两项关键事实：一是该小区业主已办理国有土地使用权分割登记；二是因未对宗地范围内建筑物进行分宗，整个宗地面积已全部分摊到户，原房地产开发公司的土地证无剩余土地、无返证。结合上述事实及法律规定，法院作出如下认定：

1.  案涉争议的500㎡土地位于小区宗地图、规划红线范围内，属于小区宗地的一部分；

2.  小区宗地范围内的土地已全部分摊至全体业主，开发商已丧失该宗地范围内任何土地的使用权，不再享有处分、占用该土地的权利；

3.  根据“地随房走”原则，土地使用权分割转让后，小区宗地图范围内的全部土地使用权，依法归全体业主共有，案涉争议地块亦不例外。

该公司在已丧失案涉土地使用权的情况下，擅自将属于全体业主共有的土地备案在自己名下，并授权物业公司经营使用，属于《民法典》规定的“无权处分”行为，该处分行为未经全体业主同意，依法不具有法律效力，且侵害了全体业主的共有物权；

物业公司作为小区物业服务提供者，其经营小区共有部分需取得业主委员会或全体业主的合法授权。本案中，物业公司在未获得合法授权的情况下，受开发商委托占用案涉土地并收取停车费用，属于无权占有，其行为同样侵害了全体业主的共有权益，负有返还土地、停止侵权的义务。

房地产开发公司与物业公司主张“案涉停车场系政府代征代建项目、属于社会公共道路广场用地”，法院经审查后不予支持，核心理由如下：

1.  该主张与开发商2009年取得的《国有土地使用权证》记载内容相矛盾，该权证明确载明案涉土地的地类（用途）为“住宅用地、商业用地”，并非道路广场用地，其主张缺乏权属证明支撑；

2.  二被告未提供充分证据证明案涉停车场系政府代征代建、属于社会公共用地，亦未提供相关规划文件佐证其主张，应承担举证不能的不利后果；

3.  即使案涉停车场存在政府代征代建背景，也不能改变其位于小区宗地图范围内、土地已全部分摊给业主的事实，不能否定全体业主对该地块的共有使用权。

房地产开发企业在建设项目完工和销售后，在政府有关职能部门登记完成，将建设用地使用权全部分割转让给业主的，房地产开发企业对建设用地不再享有使用权。本案中，某房地产开发公司开发建设了某小区并进行了销售，在案涉地块土地使用权已全部分割给全体业主并依法登记、案涉停车场土地并未进行单独设宗登记的情况下，无相反证据能够证明房地产开发公司对讼争地块享有占有、使用权利。故该土地使用权权属明晰，属于全体小区业主共有，全体业主对案涉土地依法享有使用、分配、经营等合法权益。本案中，某房地产开发公司未经业主许可，授权物业公司将该部分土地作为经营性停车场使用，收入也未用于小区管理，损害了业主的合法权益，自然得不到法院支持。业主委员会经过业主大会授权，可以作为诉讼主体提起诉讼，要求返还被占有的土地，为全体业主争取合法权益。