只办了抵押预告登记，没办正式抵押，银行能优先受偿？

2020年8月27日，蔡某与某房地产开发商签订《商品房买卖合同（预售)》，约定购买某房地产开发商开发的商品房一套（简称“案涉商品房”),房价款420000.00元，其中首付款90000.00元，余款330000.00元通过银行按揭贷款方式支付。2020年9月8日，蔡某、某银行、某开发商签订《借款及担保合同》，约定：蔡某向某银行借款330000.00元，贷款期限240个月（从放款之日起算），借款利率为《借款及担保合同》签订时五年期LPR+1.23%，以后根据LPR变动情况一年一调，还款方式为等额本息，每月25日为还款日。借款人未按约定还款则应从违约之日支付罚息，罚息利率在利率基础上加收30%。对不能按时支付的利息，从逾期之日起按罚息标准计收复利。借款人违约，贷款人有权宣布已发放的贷款全部提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息、复利。蔡某以案涉商品房为该笔贷款提供抵押担保，担保的范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复利）、手续费、税款、违约金、损害赔偿金、诉讼费用。某开发商为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围同于案涉商品房抵押担保范围，承担保证责任的时间截至案涉商品房抵押登记手续办理完毕为止。

2020年9月16日，案涉商品房办理了抵押预告登记，登记的被担保债权为330000.00元。2020年9月25日，某银行向蔡某发放贷款330000.00元。案涉商品房于2024年11月1日办理初始登记。2025年1月16日，某银行通知蔡某办理抵押，蔡某未理会。蔡某按照《借款及担保合同》返还了部分借款，2024年11月26日以后未再还款。某银行于2025年5月8日诉至建始县人民法院，要求蔡某偿还全部欠款还息，要求对案涉商品房优先受偿，并要求某开发商承担连带保证责任。法院于同年5月13日向蔡某送达起诉状副本、应诉通知书，并于5月29日进行了开庭审理。庭审查明，蔡某已还本金43205.32元，2025年5月28日前的利息尚有5076.50元未付，某银行同意2025年5月29日开始直至借款本金清偿为止以下余本金286794.68元为基数计息，年利率4.29%（低于《借款及担保合同》约定的利率）。

2025年5月30日，建始县人民法院作出一审判决认为，蔡某未如约还款，某银行有权宣布贷款全部提前到期。某银行起诉要求蔡某返还全部贷款，从起诉状送达之日，蔡某所欠贷款全部提前到期。某银行还本付息的诉讼请求，未超过《借款及担保合同》约定，应予支持，遂判决蔡某返还某银行借款本金286794.68元、2025年5月28日前的利息5076.50元，并支付2025年5月29日以后至借款本金清偿之日止的利息的利息（以本金286794.68元为基数计息，年利率4.29%）。法院认为，案涉商品房已办理抵押预告登记和首次登记，仅因蔡某不配合而未能进行抵押登记，抵押预告登记未失效，判决某银行有权就案涉商品房优先受偿。关于某开发商是否应当继续承担连带保证责任，法院认为，阶段性保证系开发商为担保银行在贷款发放后、房屋抵押权设立前的债权风险而提供的担保，与房屋抵押担保互为承继、而非并存关系。在银行有权就案涉商品房优先受偿的情况下，开发商的连带责任免除，遂驳回某银行要求某开发商承担连带保证责任的诉讼请求。

宣判后，当事人均未上诉，一审判决已发生法律效力。

法院认定“蔡某所欠贷款自起诉状送达之日起全部提前到期”，核心是依据《民法典》第五百七十七条及案涉《借款及担保合同》约定，结合逾期还款事实，精准界定贷款提前到期的条件及时间节点，兼顾银行债权保护与借款人权益平衡。其一，贷款提前到期的法定及约定依据：案涉《借款及担保合同》明确约定，“借款人未按约定还款，贷款人有权宣布已发放的贷款全部提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款及利息、罚息、复利”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；蔡某自2024年11月26日起未再按约定偿还贷款本息，已构成根本性违约，某银行依据合同约定主张贷款提前到期，具备充分的合同依据和法律基础。其二，提前到期日的合理认定：法院将“起诉状副本送达蔡某之日”（2025年5月13日）认定为贷款提前到期日，而非银行起诉之日或开庭之日，核心是兼顾公平原则——一方面，需保障某银行的债权，明确蔡某的违约责任，促使其及时清偿欠款；另一方面，需保障蔡某的知情权和抗辩权，起诉状副本送达后，蔡某已明确知晓银行主张贷款提前到期的诉求，有充足时间准备抗辩、协商还款，避免银行单方宣布提前到期对蔡某造成不公，该认定符合司法实践中“权利行使需兼顾相对人权益”的裁判导向。其三，欠款本息的认定逻辑：法院支持某银行要求蔡某偿还全部欠款本息的诉讼请求，同时认可某银行自愿降低计息利率（年利率4.29%低于合同约定）的行为，核心是尊重当事人的意思自治——某银行降低利率系对自身债权的合法处分，未损害蔡某、开发商的合法权益，且有利于降低蔡某的还款压力，契合公平原则；同时，明确欠款本息的计算标准：本金以剩余未还本金286794.68元为基数，2025年5月28日前的利息按实际未付金额5076.50元计算，2025年5月29日后的利息按双方确认的年利率4.29%计算，既符合合同约定，又兼顾了双方的实际利益，确保欠款本息认定清晰、合理。

法院判决某银行有权就案涉商品房优先受偿，核心是依据《民法典》相关规定及担保制度司法解释第五十二条，结合本案抵押预告登记、商品房首次登记的实际情况，精准界定抵押预告登记的效力，明确其与正式抵押登记的衔接规则。其一，抵押预告登记具备优先受偿效力的核心条件：根据司法解释规定，抵押预告登记权利人主张优先受偿，需满足两个核心条件——一是案涉商品房已办理建筑物所有权首次登记，二是抵押预告登记未失效。本案中，案涉商品房于2024年11月1日办理初始登记（即建筑物所有权首次登记），已具备办理正式抵押登记的条件；2020年9月16日办理的抵押预告登记，未出现失效情形（如预告登记期限届满、债权消灭等），完全满足上述两个核心条件，故某银行有权依据抵押预告登记主张优先受偿。其二，未办理正式抵押登记的责任及影响：案涉商品房未办理正式抵押登记，系蔡某收到某银行办理抵押的通知后未理会所致，并非某银行过错，也非商品房不具备抵押登记条件；根据司法实践共识，抵押预告登记后，因抵押人（蔡某）过错未办理正式抵押登记，不影响抵押预告登记的效力，只要满足“已办理首次登记、预告登记未失效”，预告登记权利人仍可主张优先受偿，该认定既保护了银行的合法债权，也明确了蔡某不配合办理抵押登记的责任后果。其三，裁判导向意义：本案明确，抵押预告登记并非“无效登记”，其具有过渡性担保效力，在商品房办理首次登记、且无失效情形下，即便未办理正式抵押登记，仍可产生优先受偿效力；该裁判逻辑填补了“预告登记与正式登记衔接”的实践空白，避免因抵押人不配合导致银行债权无法实现，同时警示抵押人（借款人）需配合办理正式抵押登记，否则将承担自身权益受损的风险，契合“保障债权实现、维护交易安全”的司法导向。

法院驳回某银行要求某开发商承担连带保证责任的诉讼请求，核心是精准界定阶段性保证责任的性质、范围及免除条件，明确阶段性保证与抵押担保的承继关系，契合按揭贷款担保的核心逻辑。其一，阶段性保证责任的本质的界定：某开发商提供的“阶段性连带责任保证”，核心是为“贷款发放后、商品房抵押登记办理完毕前”的银行债权提供过渡性担保——因按揭贷款中，商品房需建成并办理首次登记后才能办理正式抵押登记，该期间银行债权无抵押担保，开发商的阶段性保证可弥补该期间的债权风险，其性质是“过渡性、补充性担保”，而非永久性担保。案涉《借款及担保合同》明确约定，开发商承担保证责任的时间截至案涉商品房抵押登记手续办理完毕为止，该约定进一步明确了阶段性保证责任的终止节点。其二，保证责任免除的核心理由：法院认为，阶段性保证与房屋抵押担保互为承继、而非并存关系——抵押担保设立后，银行债权已获得稳定的物的担保，开发商阶段性保证的“过渡性作用”已完成，保证责任理应免除。本案中，案涉商品房已办理抵押预告登记，且已满足“优先受偿”的法定条件，某银行的债权已能通过抵押财产优先受偿，债权风险已得到充分保障，开发商阶段性保证的前提条件（债权无抵押担保）已不存在，故其连带保证责任依法免除，该认定完全符合合同约定及司法实践共识。其三，与并存担保的区分：本案明确排除了“保证与抵押并存”的情形，核心区别在于：并存担保中，保证人与抵押人需共同承担担保责任，债权人可选择主张权利；而阶段性保证与抵押担保系“承继关系”，保证责任仅在抵押担保未设立期间存在，抵押担保具备效力后，保证责任自动终止，开发商无需再承担连带保证责任，该区分避免了开发商承担过重的担保责任，契合“公平原则”及按揭贷款的交易惯例。

商品房按揭借款及担保合同，一般均约定房地产开发商为按揭贷款提供阶段性连带责任保证，承担保证责任的时间截至商品房预抵押转为抵押之时。简单从字面理解，房地产开发商承担保证责任的时间截至商品房预抵押转为抵押之时，在抵押完成之前，开发商的保证责任不能免除。但民法典第一百四十二条规定，不能仅从字面含义解释合同条款，“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”

阶段性保证系期房销售中，贷款人基于期房的性质无法即时取得抵押权，而由开发商承担的抵押权设立之前的保证责任。阶段性保证与房屋抵押担保互为承继、而非并存关系。在抵押预告登记未转抵押登记，但预抵押的商品房已经办理初始登记，且抵押预告登记未失效的情况下，贷款银行依法有权就该商品房优先受偿，实现与转抵押后相同的目的。转抵押后开发商的阶段性保证责任免除，没有转抵押但贷款银行有权就预抵押商品房优先受偿的，开发商的阶段性保证责任同样应当免除。

阶段性保证，是为借款人获得贷款以达成购房目的的增信措施，要注意贷款人、借款人、开发商三方利益的平衡，因主债务人不办理抵押登记，让提供阶段性保证责任的保证人继续承担保证责任有失公允。