基本案情
2019年，李女士通过中介看中了黄某出售的房屋，房屋的位置和价格都让人满意，她很快便与黄某签订了房屋买卖居间协议，并先后支付了购房款127万余元。
但李女士不知情的是，黄某此前已将这套房屋抵押给一家小额贷款公司，贷款所得百余万元均用于归还自己的个人债务。此后，因黄某无法归还小额贷款公司贷款，房屋被人民法院查封，无法过户。李女士与黄某交涉多次，黄某既无法办理房屋过户，也因房款被自己偿还个人其他债务及日常开销而无法返还。于是李女士将黄某诉至静安区法院。
静安区法院受理该起房屋买卖合同案件后，发现涉案房屋涉及3起房屋买卖纠纷，诉讼标的额已超过200万余元，认为黄某有犯罪嫌疑，故将相关案件材料移送公安机关。
2023年10月，公诉机关指控黄某犯合同诈骗罪，向静安区法院提起公诉。
静安区法院经审理查明，2019年11月至2022年10月期间，被告人黄某隐瞒涉案房屋被抵押、被查封等事实，先将涉案房屋出售给李女士且未履约过户，后又与6名购房者签订房屋买卖居间协议或买卖合同或购房定金合同等，收取购房款或购房定金共计234万元。
法院认为，黄某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪，遂依法判处黄某有期徒刑十年，并处罚金和退赔违法所得。
裁判分析
法院裁判的核心逻辑之一，是严格依据合同诈骗罪的构成要件，认定黄某的行为完全符合犯罪成立条件，重点厘清“民事违约”与“刑事诈骗”的本质区别：
黄某具有明确的非法占有目的。非法占有目的的认定需结合客观行为综合判断，本案中黄某的系列行为充分印证其主观恶意：一是隐瞒房屋已抵押、被查封的核心事实，该事实直接影响房屋能否过户，是购房者作出交易决策的关键前提，黄某隐瞒该事实本质是虚构“房屋可正常交易过户”的假象；二是在无履约能力的情况下反复卖房，涉案房屋已被抵押查封，根本无法完成过户，黄某却先后与7名购房者签订合同收取款项，并非“履行不能”的客观障碍，而是主动追求骗取房款的结果；三是款项用途具有非法性，收取的234万元购房款未用于解除房屋抵押、筹备过户等履约行为，而是用于偿还个人其他债务及日常开销，且在无法过户后拒不返还房款，彻底切断了款项返还的可能性，充分体现其将房款据为己有的主观意图。
实施了在签订、履行合同过程中骗取财物的行为。黄某在与多名购房者签订房屋买卖居间协议、买卖合同等过程中，通过隐瞒房屋抵押、查封的欺骗手段，使购房者陷入错误认识并支付购房款或定金，累计骗取财物234万元，数额特别巨大；同时，黄某收取款项后未履行任何核心履约义务（如解押、过户），也未采取补救措施，欺骗行为与购房者的财产损失之间存在直接因果关系，符合合同诈骗罪的客观要件。
根据相关司法解释，诈骗公私财物50万元以上即属于“数额特别巨大”，本案中黄某累计骗取234万元，远超“数额特别巨大”的标准，对应的量刑区间为十年以上有期徒刑或者无期徒刑。
除数额特别巨大外，黄某的犯罪情节还具有严重性：一是受害人数多，先后欺骗7名购房者，涉及范围广，社会危害性更大；二是犯罪手段具有持续性和隐蔽性，利用房屋中介的交易场景增强欺骗性，更容易让购房者信任，破坏了中介行业的信誉；三是造成的损失无法挽回，房款已被黄某挥霍或偿还其他债务，多数购房者面临“钱房两空”的困境，后果严重。综合上述因素，法院在“数额特别巨大”的量刑区间内，判处黄某有期徒刑十年，并处罚金，既符合法律规定，又体现了对此类多发性房屋诈骗犯罪的严厉打击态度。
律师提示
司法实践中，“一房多卖”如何区分民事欺诈行为与合同诈骗犯罪，关键看是否具有“非法占有的目的”，即卖房人是否存在使用欺诈的手段非法占有他人钱款的意图。民事欺诈主要是在买卖过程中，后来者愿意用更高的价格买房，卖房人为了获得更高的经济利益，通过欺骗行为将房屋进行重复买卖。而合同诈骗犯罪则是卖房人以出售房屋为幌子，使用虚构事实、隐瞒真相的欺诈手段，将他人的购房款占为己有。
本案中，黄某隐瞒房屋的真实情况，先后与7名购房者签订了协议或者合同，通过欺骗行为使这些房屋买受人信以为真，“自愿”地将购房款交付给黄某，其得到房款之后用于偿还个人债务和日常开销。在交易过程中，黄某又多次编造了各种理由搪塞房屋买受人，拖延交付房屋，而且黄某在案发后无其他资产，无归还钱款的可能性。综上，本案中，黄某非法占有的目的非常明显，在签订、履行合同过程中，黄某骗取对方当事人财物，数额特别巨大，故认定黄某构成了合同诈骗罪而不是民事欺诈。
