小区楼顶被擅自出租，所得收益应当归谁？

2016年6月15日，某社区居委会（甲方）与某物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定由某物业公司为该小区提供物业服务。2017年5月25日，张某（甲方）以自己的名义与某通信公司（乙方）签订两份《站址租赁合同》，分别将位于该小区5号楼、36号楼约10㎡的楼顶，出租给某通信公司，约定租赁期为5年，场地使用费共计44000元。某通信公司于2018年1月24日、2018年1月29日，分两笔将共计88000元的租赁费转入张某银行账户。

2022年9月13日，该小区召开首次业主大会，选举产生首届业主委员会。2022年9月23日，该小区业主委员会向某物业公司提出“同步公示服务期间广告收益情况”的意见和“稽核广告收益情况向业委会报告”的整改措施。某物业公司回函称“2016年至今广告收益仅3000元”。后某社区居委会终止了与某物业公司的物业服务合同关系，某物业公司于2023年4月20日从该小区撤场。

小区业主委员会自某通信公司处得知前述租赁事实，要求某物业公司归还租赁费，某物业公司拒不归还，小区业主委员会遂诉至法院，要求某物业公司退还收取的租赁费。本案审理过程中，某物业公司当庭认可张某的行为系职务行为。

法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项的规定，案涉小区楼顶属于建筑区划内的共有部分。根据《物业管理条例》第五十四条、参照《陕西省物业服务管理条例》第三十八条第一款、第八十四条的规定，利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定，所得收益在扣除合理成本之后，属于全体业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。

张某作为某物业公司的负责人，未经业主共同决定，没有权利基础地与某通信公司签订了所谓“产权人为张某”的租赁合同，没有事实和法律依据地获得了小区楼顶租赁费88000元，损害了某小区业主和某小区业委会的合法利益。

因此，就该88000元租赁费，本院认定某物业公司构成不当得利，应当由其返还。关于某小区业委会诉请的利息，根据《中华人民共和国民法典》第九百八十七条的规定，某物业公司应属于自始恶意得利人，其返还范围为取得的全部利益以及该利益产生的全部孳息，即除88000元租赁费外，某物业公司还应当向某小区业委会返还所得利益的附加利息，利息应当自甲公司得利时计算。

宣判后，某物业公司提起上诉，二审法院经审理驳回上诉，维持一审原判。

法院首先明确案涉楼顶的权属性质 —— 根据建筑物区分所有权相关规定，楼顶属于建筑区划内的共有部分，而非物业公司或个人私有财产。共有部分的核心特征是 “由全体业主共同享有权利、承担义务”，任何主体利用共有部分从事经营活动，必须经业主共同决定，这是保障业主共有权的法定前提。物业公司作为物业服务提供者，仅享有对共有部分的管理维护权，而非处分权或收益权，无权单独决定共有部分的出租事宜。

职务行为后果归属于物业公司尽管租赁合同以张某个人名义签订，但物业公司当庭认可其行为系职务行为，结合张某作为物业公司负责人的身份，法院认定该出租行为属于 “执行工作任务的职务行为”。根据职务行为责任归属规则，张某以个人名义实施的职务行为，其法律后果应由物业公司承担 —— 通信公司支付的 88000 元租赁费虽转入张某个人账户，但本质是物业公司通过职务行为取得的收益，物业公司是实际得利主体。

无法律依据 + 损害业主利益法院认定物业公司构成不当得利，核心在于满足 “无法律根据取得利益、致他人损失、利益与损失存在因果关系” 三要件：

物业公司取得 88000 元租赁费无法律依据：其未征得业主共同决定，擅自通过负责人出租业主共有部分，违反《物业管理条例》及地方条例的强制性规定，缺乏合法的权利基础；

共有部分经营收益依法归全体业主共有，物业公司占有该笔租赁费，直接导致业主应得收益被侵占；

物业公司的非法出租行为与业主的收益损失直接关联，符合不当得利的因果关系要求。

利息应全额支持法院依据《民法典》第九百八十七条，认定物业公司属于 “自始恶意得利人”：其作为物业服务企业，明知楼顶系业主共有部分，应知利用共有部分经营需经业主共同决定，却仍通过负责人擅自出租并占有收益，主观上具有明显恶意。因此，物业公司的返还范围不仅包括取得的 88000 元本金，还应包括该利益产生的全部孳息（利息），且利息自其实际得利时（2018 年 1 月收款之日）起计算，体现对恶意得利行为的否定性评价。

不当得利是指得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。根据我国民法典第九百八十五条的规定，不当得利的构成要件包括：得利人没有法律依据地取得利益、他方受有损失、获利与损失之间存在因果关系。判断是否构成不当得利的核心是获得收益有无法律上的依据。不当得利制度规范目的即在于去除得利人无法律上依据而获得的利益。

本案中，某物业公司获得小区楼顶租赁费没有法律依据，该行为侵害了小区业主的合法权益，具有因果关系，依法应当对租赁费予以返还。