一房两卖属于诈骗还是违约

一房两卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。关于一房两卖究竟属于诈骗还是违约，需要具体情况具体分析。

从违约角度来看

在大多数情况下，一房两卖首先会被认定为民事违约行为。房屋买卖合同是出卖人与买受人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当出卖人将房屋卖给一个买受人后，又与另一个人签订相同房屋的买卖合同，就对第一个买受人构成了违约。因为出卖人无法履行与第一个买受人的合同约定，交付房屋并办理产权过户手续。这种违约行为，受损害的一方可以根据合同约定要求出卖人承担违约责任，比如要求出卖人继续履行合同（如果可能的话）、支付违约金或者赔偿因违约造成的损失等。

例如，小王与开发商签订了购买一套商品房的合同，约定好了交房时间和付款方式等条款。但之后开发商又将这套房子卖给了小李，并办理了产权登记。在这种情况下，开发商对小王构成违约。小王有权依据合同向开发商主张违约责任，要求开发商按照合同约定支付违约金，赔偿自己因重新寻找房源而产生的额外费用等。

从诈骗角度分析

如果出卖人在一房两卖过程中存在非法占有他人购房款的主观故意，并且使用了欺诈手段，骗取买受人的购房款，那么就可能构成诈骗犯罪。这里的欺诈手段包括虚构事实、隐瞒真相，比如故意隐瞒房屋已经卖给他人的事实，诱使新的买受人签订合同并支付购房款。当出卖人获取购房款后，不打算履行合同义务，将款项据为己有，就符合诈骗罪的构成要件。

比如，张某声称自己有一套闲置房屋要出售，李某看中后与其签订合同并支付了全部房款。然而，张某其实早就将该房屋卖给了他人且办理了过户，他拿到李某的房款后便消失无踪。这种情况下，张某以非法占有为目的，通过隐瞒真相的方式骗取李某的购房款，就构成了诈骗。

具体案例分析

案例一：民事违约典型案例

2018年，市民赵先生与某房产中介公司签订协议，购买一套二手房，房价为120万元。赵先生按照约定支付了定金5万元，并准备办理后续手续。但几天后，中介公司告知赵先生，房子的业主又将房子卖给了另一位出价更高的买家，并且已经办理了过户手续。赵先生认为业主的行为严重损害了他的权益，将业主告上法庭。法院审理后认为，业主一房两卖的行为构成违约，判决业主退还赵先生定金，并按照合同约定支付违约金10万元。

案例二：诈骗案例

2019年，犯罪嫌疑人陈某在自己名下房屋已抵押给银行且无力偿还贷款即将被银行处置的情况下，仍对外宣称房屋可正常出售。林某经人介绍与陈某签订购房合同，并支付了80万元购房款。陈某拿到钱后，并未用于偿还银行贷款解押房屋，而是全部用于个人挥霍。之后林某发现无法办理房屋过户手续，陈某也失联。公安机关介入调查后，以诈骗罪将陈某逮捕。法院最终判决陈某有期徒刑十年，并责令其退赔林某全部购房款。

案例三：复杂情况案例

2020年，刘女士与卖家周某签订购买一套别墅的合同，支付了首付款50万元。在办理过户过程中，刘女士发现周某又将别墅卖给了他人。周某称自己是因为资金周转困难，想多卖一次房子获取资金来完成与刘女士的交易。刘女士认为周某存在欺诈行为，将其起诉。法院经过审理，综合考虑周某的资金状况、后续行为等因素，认定周某不构成诈骗，但构成违约，判决周某退还刘女士首付款，并支付相应利息和违约金。

综上所述，一房两卖行为可能是单纯的民事违约，也可能构成诈骗犯罪，关键在于出卖人的主观故意和具体行为表现。购房者在购房过程中应谨慎审查房屋产权情况，签订详细的购房合同，以最大程度保障自己的合法权益。一旦遇到一房两卖情况，要及时通过合法途径维护自身权益。