父亲抵押和未成年子女共有的房产，有效吗？

基本案情

宜章某公司于2013年成立，欧某系该公司全资股东。2018年10月26日，某公司以经营周转为由通过回收再贷的方式与某银行签订了《贷款合同》，约定借款金额380万元以及年利率和逾期年利率，借款期限12个月。欧某还与某银行双方签订《自然人保证合同》，对某公司的该笔贷款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任。

同日，王某委托他人与某银行签订《自然人最高额抵押合同》，以自己及两个儿子王某宇（17岁）、王某瑞（12岁）名下共有的房产，为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。

合同签订后，某银行将借款380万元划入某公司指定账户。但借款到期后，某公司并未向某银行偿还本金和利息。截至2022年5月20日，尚欠借期本金380万元、利息（含罚息、复利）100余万元。

某银行遂将某公司、欧某以及王某父子诉至法院，请求判令被告某公司偿还本金和利息，被告欧某对借款本息承担连带清偿责任。同时，请求判令对被告王某父子共同所有的抵押物的拍卖、变卖价款以420万元为限享有优先受偿权。

被告王某宇、王某瑞辩称：该抵押合同违背法律强制性规定，严重侵犯未成年的合法权益，是无效的，依法不能对当事人产生法律效力。

法院判决

宜章县人民法院经审理认为，本案为金融借款合同纠纷。被告某公司向原告某银行借款后，未按约定期限还款付息，应承担违约责任。故原告某银行诉请被告某公司返还借款本金、利息的诉讼请求，法院予以支持。被告欧某为本案借款提供连带责任保证担保，应承担连带清偿责任。

本案的争议焦点为案涉抵押权设立是否合法有效，原告某银行是否对案涉抵押物在折价、拍卖、变卖后所得的价款在案涉借款420万元限额内优先受偿。根据《中华人民共和国民法典》第三十五条第一款的规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”。该规定属于禁止性规定，被告王某作为被告王某宇、王某瑞的监护人，用与两人的共同财产为某公司借款设置抵押，并非为了王某宇、王某瑞的利益，违反了法律的禁止性规定，其代理行为属于无权代理。此外，该房产为被告王某、王某宇、王某瑞共同共有，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款之规定，无法证明王某以案涉房屋设定抵押经过了其儿子的同意，亦无证据证明其儿子知道或者应该知道上述情况而未提出异议，该抵押合同中的抵押应属于无效。故原告某银行要求行使抵押权，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

最终法院判决，被告某公司返还原告某银行借款本金380万元并支付利息；被告欧某对上述债务承担连带清偿责任；驳回原告某银行的其他诉讼请求。

法官说法

法定代理人有权代理被监护人从事民事活动，但本案中，法定监护人将与未成年子女共有的房产作为抵押担保物，然而抵押借款目的不能证明该借款用于被监护人的生活、学习等利益所需，银行对借款用途是否符合未成年人利益保护规定未尽到注意义务，故王某的行为系作为法定监护人超出规定代理权限签署的涉案房屋抵押合同，属于无权代理行为，未经被监护人成年后追认，对被监护人不发生效力。

法官提醒，未成年人的监护人履行监护职责，作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿为出发点。出借人在出借钱款时也应当对借款用途、抵押物手续等进行审慎审查，否则可能因自身疏忽，面临抵押物落空及增加受偿风险。