“买房时销售承诺房子采光好，交房后才发现阳光被挡住了，该怎么办？”律师解答：

“买房时销售承诺房子采光好，交房后才发现阳光被挡住了，该怎么办？”律师解答：

买房前，销售百般承诺

交房后，房子不如预期

凭什么销售一句不负责任的话

就让我用毕生积蓄买单？

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Q1

我于2021年购买了一套期房，当时担心楼间距的问题会遮挡阳光，于是反复与销售确认，得到了不会遮挡的答复后才决定购买。住进去后才发现，除了顶层基本都会被遮挡！我认为这是一种欺诈的行为，本来期房就看不见摸不着，房产销售的一句话，就让消费者投入了一辈子的血汗钱买房。我该怎么办？

A1:

你好。对于你咨询的问题具体法律分析及建议如下。首先，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十条规定，执行工作任务的人员就其职权范围内事项以法人名义实施的民事法律行为，对法人发生效力。因此，该销售在房屋销售过程中进行的相关答复，应属于职务行为，法律后果应由开发商承担。但此时还需要看销售给你的具体回复是什么，是否有明确保证的日照时长。如果有，则开发商未交付符合约定的房屋属于违约，你可以要求开发商承担违约赔偿责任，但一般无法直接要求退房。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，如果开发商的违约行为已经严重到影响合同目的实现，你才可以要求解除合同并退款。其次，如果你方没有销售承诺的具体证据，或者销售并没有明确保证日照时长，但房屋采光的实际情况已经违反了相关法律法规中关于采光的规定，影响正常居住使用，你方仍可以要求开发商承担侵害你采光权的责任。此时需要经专业机构进行检测，确定房屋采光、日照时长情况是否符合国家标准，再依据相关结果确定开发商的违约情况及相应赔偿责任。综上，你可以根据以上分析确定维权方案，有基础证据证明开发商确有违约情形后，若双方协商不成，你可以凭相关证据向房屋所在地法院诉讼维权。

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Q2

您好，外婆家的老房子拆除后打算重建成高两层半的自建房，我妈妈提议建成三层半。经协商后，决定由我妈妈出整栋房子建成及装修一半的费用，第三层给她。由于我妈妈的户口已经迁走，且老房子房产证上只写了舅母的名字。为了避免日后纠纷，请问应该怎么订立合同或者协议呢？

A2: 

你好。房屋产权风险无法完全避免，但可以通过签订较高违约成本的协议来降低风险。

首先，根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，因房产证上只登记了你舅母一人的名字，对外而言该房屋是属于你舅母一方的，其有权单独处分。如果舅母擅自买卖房产，在买方构成善意取得的情况下，即使你母亲和舅母之间有协议，也存在房屋被舅母单方出售的风险。此时你方很可能只能依据协议要求对方承担违约赔偿责任，但无法追回房屋。

其次，《民法典》对于合同的一般条款进行了列举，包括当事人的名称、住所、标的、数量、价款、履行期限和方式、违约责任等。除双方当事人基本信息外，你咨询的情况需要注明房屋建设及装修出资情况、房屋基本信息以及房屋实际分配情况，并就违约条款进行具体约定。明确若舅母一方擅自处分了房产，你母亲有权要求具体赔偿数额或列明违约金计算方式，通过增加违约成本来防范违约行为。同时，你方还需保留好出资建房的相关证据，如支付记录、收据等，证明房屋由你方出资，以备后续产生纠纷时使用。

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Q3

我签了一个劳动合同，合同规定工作未满三个月时，最后一个月按照最低工资发放。我现在已经工作两个月了，打算离职，按照合同规定，我能拿到5000元+2450元（最低工资标准）。但是在结算工资时，老板说我干得不错，少扣我点，却只给我发了4000元，扣了部分工资。我该怎么办？

A3:      

你好。劳动合同中关于工资发放的约定违法，对于老板克扣工资的行为，你可以依法维权。

根据《劳动法》第三条的规定，劳动者享有平等就业、选择职业、取得劳动报酬的权利。劳动报酬要以提供的劳动为基础进行确定，你所签署的劳动合同中约定未满三个月的情况下，最后一个月按照最低工资发放，该规定实质上是以少发工资的形式限制你的择业自由，该条款是违法的，应按照实际工作时间和约定工资标准向你支付工资。另根据《劳动法》第五十条的规定，工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资，你老板不得克扣你的应发工资。结合上述关于所签署劳动合同中工资条款效力的分析，你老板扣发你部分工资的行为已经违法，你可以要求继续按照实际工作时间全额支付劳动报酬。

建议你先根据法律规定与老板进行协商解决，协商不成可以到公司所在地的劳动监察大队投诉请求解决，或者准备好劳动合同、工资发放记录等证据到公司所在地劳动争议仲裁委员会申请仲裁，请求补全克扣工资。

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Q4

我老公大约十年前全款（已付清）购买了一套房产，当时卖家承诺等房产证办下来了就过户。当时卖家说房子属于他个人（他虽然结婚了但是没有结婚证）所以房子在他自己的名下，但是后来才发现他隐瞒了事实，房子属于夫妻共同财产，去年房产证已经办下来了，但是卖家妻子不配合过户，我们该怎么办？

A4:你好。你们所购买的房屋为卖家夫妻共同财产，在一方不配合过户的情况下，你们可以要求对方承担违约赔偿责任。根据你的描述，虽然卖家对于自己婚姻状况及房屋所有权性质有隐瞒，但事实上该房屋为卖家夫妻共同财产，而你老公只与其中一方签署买卖合同，另一方并未签字认可或者后期追认，即卖家在妻子不知情的情况下出售夫妻共同财产，属于无权处分的行为。另外，该房屋并未办理不动产登记而其妻子亦明确表示不配合过户。此情况亦不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条中关于善意取得的情形，你们无法通过诉讼要求卖家夫妻二人履行合同约定而获得房屋所有权。同时，你老公与卖家达成购房意向并已履行支付全部房款的义务，该合同并未违反法律禁止性规定，双方的合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然无法要求卖家过户房屋，但是可以根据《民法典》第五百九十七条规定解除合同并要求卖方承担违约赔偿责任。如果合同中对于违约责任约定不明或者过低，你们也可以根据实际损失提出赔偿金额，必要时可以对房屋的现有价值申请司法鉴定，根据鉴定结果来主张房屋溢价对你们造成的损失。

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Q5我在原单位受了工伤，评定工伤等级为十级，后主动离职。原单位在离职劳动合同协议书里写明为我申请工伤医疗补助金，自愿放弃一次性伤残就业补助金，但未写明金额，该协议书我已签字，该条款是否有效？原单位表示，我已签字，不怕我走法律途径，这种情况我走法律途径能获得一次性伤残就业补助金吗？A5:你好。对于你的问题需要根据你放弃协议的签订时间来判断，具体分析如下。首先，职工依法参加工伤保险，遭受工伤事故伤害后依法享受工伤保险待遇，是法律强制性规定。根据《社会保险法》的规定，职工因工作原因受到事故伤害或者患职业病，且经工伤认定的，享受工伤保险待遇。如果用人单位与你在签署劳动合同时候或者在发生工伤事故之前约定放弃工伤保险待遇，排除劳动者权利的，该放弃协议不具有法律效力，这种情况下你仍可以要求享受相关待遇。但如果是发生工伤以后，用人单位与劳动者达成了某种形式的赔偿协议，原则上是有效的，不能随意反悔。根据你的描述，你是在离职协议中明确自愿放弃一次性就业补助金，相当于双方对你工作期间已发生工伤的处理方式达成了约定，属双方自愿达成的合同，若不违反法律、行政法规强制性规定且不存在欺诈、胁迫或乘人之危等情形，就是有效的，双方应当遵守履行。至于协议中没写清楚具体金额，不影响自愿放弃该项补偿金的意思表示。因此，这种情况下要走法律途径再主张一次性伤残就业补助金，获得支持的可能性较小。但是，如果离职协议整体在处理你的工资支付、相关补偿或赔偿上，结果显失公平或存在重大误解等情形的，你可以向仲裁机构或法院请求撤销该协议，然后依法主张各项权益。