一房二卖，房子到底归谁？

2023-08-18 14:59:46

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基本案情

2019年10月28日，赵先生与钱先生签订《房屋买卖合同》，约定钱先生将其所有的坐落于义乌市某处的房屋（80平方米）出售给赵先生，成交价格为68万元，合同签订日支付转让款63万元，办理完过户手续当日再支付5万元。赵先生如约支付了63万元。

后到了约定应办理房屋过户的日期，赵先生多次催促钱先生办理手续，但是钱先生均以各种理由推托。

赵先生为维护自身利益，无奈起诉至法院，要求确认签订的《房屋买卖合同》有效、协助办理过户手续。

此时，事情发生了一个重大变化。有个王先生找到法院，提出申请参加诉讼，也提了自己的诉讼请求，令人惊讶的是，王先生与赵先生的诉讼请求是一模一样的！

王先生称其于2017年11月13日与钱先生签订房屋买卖合同，钱先生将其所有的坐落于义乌市某处的房屋（80平方米）出售给王先生，成交价格为60万元。合同签订后，王先生已经支付了55万元，有收据，余款5万元将于过户后再行支付。2020年9月14日，王先生和钱先生进行了房屋交接，钱先生将涉案房屋钥匙交付给了王先生，同时更改了相关物业信息。但房屋至今未过户，王先生也是多次催促办理过户无果。

争议焦点

现赵先生的诉讼请求与王先生诉讼请求涉及同一套房屋，都要求过户给自己，到底应该过户给谁呢？

法院认为

原告（赵先生）、第三人（王先生）与被告（钱先生）签订的有关协议系双方真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，均为合法有效。

本案中，原告（赵先生）与第三人（王先生）均要求被告继续履行合同向其交付涉案房屋并办理不动产变更登记，但原告、第三人与被告签订协议所购买系同一套房屋，客观上无法同时履行。

综合考虑合同签订的时间、付款时间及房屋占有现状等因素，本院对第三人（王先生）的该部分诉请予以支持。

律师提醒

此案是典型的“一房二卖”的情况，生活中如果万一碰到了，可以按照以下方式判断房子到底大概率归谁：

1、在合同均有效的前提下，看房子已经过户给了谁，归谁；

2、如果都还没有过户，看谁先合法实际占有使用居住，归谁；

3、如果都还没有实际占有使用，通常优先履行买卖合同履行程度更深的合同或成立在先的合同，具体需要综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

4、如果有证据证明办理登记在先的人存在恶意串通、故意使签订在先的买卖合同陷于履行不能的境地，可以恶意串通为由主张相应的买卖合同无效。

在上述案件中，案涉房屋还没有进行过户，虽然从付款比例上说，王先生付款的比例比赵先生低了1%，但是王先生已经实际占有使用，占了先机，而且从合同成立时间来说，王先生签约时间、履行时间更早。综合来看，确实更倾向于保护王先生的利益。至于赵先生，后期可通过起诉要求解除协议、退还已付款并要求承担违约责任的方式来维护自己的权益。

对于中国人来说，买房安家是大事，所以在购买房屋时，需要谨慎对待。为了规避风险，建议通过网签、办理预告登记等方式进行，积极履约，在符合相关条件后，尽早办理过户手续或者实际搬入房屋居住。