当事人达成以房抵债协议 是否以办理房产过户作为协议生效条件

一、基本案情

2020年8月，原、被告签订供货合同，约定由原告向被告供应价值50万元的钢材。原告按约履行供货义务后，被告先后向原告支付20万元货款。剩余30万元未付。2022年5月25日，原、被告经口头协商后达成协议，约定由被告给原告再支付3万元，并给原告交付一幢楼房折抵剩余27万元。原告公司财务人员给被告出具收据一张，内容为：“今收到张某某交来钢材款（抵账）某某小区某号楼某单元某某室房屋一套，以及现金叁万元整（30000） 金额：叁拾万元 ￥30万元”。之后，被告将该房屋钥匙交付给原告工作人员，后原告以不同意接受该房屋为由将钥匙交至小区物业，并以被告尚欠其27万元未付清为由将被告起诉至法院。

二、两种意见

（一）多数人意见

原、被告双方之间的买卖合同合法有效，原告现主张被告支付27万元钢材款，被告提供原告公司财务人员出具的收据证实双方已经达成协议，被告以房屋抵给原告公司付清了全部款项。原告告认为虽然达成了以房抵债协议，但因原告事后发现该房屋不符合原告的意愿而拒绝接受，原告故认为该以物抵债协议实际并未履行。多数人意见认为，原、被告经协商后达成以房抵债协议后，被告按约定向原告支付3万元现金，并将抵债房屋钥匙交付给了原告，原告公司向被告出具金额为30万元的收据，被告已履行相关合同义务，收据中明确记载了抵债楼房所在小区、单元、楼号以及所在层数等相关信息，且原告在与被告达成协议之前应当负有实地查看楼房的义务，现原告公司提出事后发现该楼房不符合意愿的理由不能成立。应判决驳回原告的诉讼请求。

（二）少数人意见

抵债物权属发生转移后，原债权债务关系消灭。本案中双方当事人达成以房作价抵债的协议，而房屋作为不动产，应当以办理产权转移登记作为权属转移的标志，原、被告对抵债房屋未办理产权变更登记，原告现不同意履行以物抵债协议，并未发生原债权债务消灭的法律后果，故对原告要求被告支付27万元钢材款的诉讼请求应予以支持。

三、法院最终处理结果

原、被告之间的以房抵债协议系双方当事人真实意思表示，该抵债行为并不违反法律的禁止性规定，且抵债协议并非被告不能交付房屋而不能履行，且被告基于双方达成的合意，实际已向原告支付3万元现金，并已将房屋钥匙交付给原告，该以物抵债协议实际已履行，房屋虽以登记作为所有权转移的标志，但原告向被告出具收据即视为双方签订了以物抵债协议，被告将钥匙交付给原告即为将房屋交付给原告，原告应当按照诚实信用原则确定当事人的权利与义务，应当认定被告已经给被告履行了义务抵债协议，房屋过户系协议被告的后续合同义务。承办人根据多数人意见作出判决，驳回了原告的诉讼请求。现该判决已发生法律效力。